央企滑铁卢！中交广州楼盘滞销，揭秘楼市避险真相

广州中交天െന്ന്：央企光环下的楼市滑铁卢？

惨淡的首开：卖了个位数？

第一次听到业内朋友说中交天െന്ന്这个项目，我差点以为自己听错了。什么？市中心的项目，央企开发的，竟然只卖了个位数？这简直是地产界的黑色幽默。

我赶紧打开阳光家缘，找到中交天െന്ന്的官方销售数据，刺眼的“网签0套”像一记耳光，打在那些盲目迷信央企光环的购房者脸上。这可是拿证开盘小两个月的数据啊！224套房子，一套都没卖出去，这已经不是“有点问题”，而是“问题大了”。

想想这项目，地段是真不错，广州核心区，号称能蹭上新中轴线南延改造的利好。虽然背靠环城高速，噪音是个硬伤，但户型设计、园林景观、甚至连精装标准都挑不出大毛病。开发商为了卖个好价钱，又是大动干戈地开了贝壳渠道，又是砸钱做营销推广，简直是把能做的都做了。可结果呢？门可罗雀，无人问津。这到底是市场太冷，还是购房者嗅到了更深层次的风险？

中交地产的“雷”：52亿巨亏与退市危机

粉饰太平下的财务黑洞

答案恐怕不仅仅在项目本身。拨开“中交”这块金字招牌的光鲜外衣，是其子公司中交地产难以摆脱的债务泥潭。

就在前几天，中交地产发布了2024年度业绩报告，全年归母净利润巨亏51.79亿元！这是一个什么概念？对比一下，2023年亏损26.73亿元，2022年虽然盈利，但也只有区区400万元。如果再往前看，从2019年开始，中交的赚钱能力就已经连续六年大幅下滑，2024年更是创下了公司有史以来亏损的第二高纪录。

更致命的是净资产的缩水。业绩报告显示，2024年末归属于上市公司股东的净资产是负的35.79亿元。也就是说，短短一年时间，中交地产就从尚有家底到负债累累，直接触发了“资不抵债”和“退市风险警示”的双重警报！

如今，“中交地产”已经正式降格为“ST中地”，这意味着，如果2025年末，净利润和营收不能达标，净资产不能转正，中交就有彻底从A股退市的风险。这对于任何一家企业来说，都是极其罕见的危机信号，何况，中交地产还是一家浓眉大眼的央企。留给它的时间不多了，自救，刻不容缓。

自救的挣扎：剥离优质资产？

中交地产自救的核心动作之一，就是主动剥离核心业务，将风险高、资金沉淀大的房地产开发业务，逐步“甩给”控股股东——中交房地产集团。

中交天െന്ന്地块，就是一个典型的例子。去年8月20日，中交地产的母公司中交房地产集团拿下了海珠区三滘立交地块。按照公司原控股股东的相关约定，下属企业获取新的地产项目后，开发机会将优先提供给中交地产。但是，中交地产拒绝了！

拿地第二天，中交地产发出了《关于放弃相关项目商业机会的公告》，宣布放弃这个地块的优先开发权。官方的解释是，项目投资较大，公司要控风险、重周转。但结合其财务状况来看，更像是自身已无力承担大规模重资产投入，即使面对一线城市核心区域的稀缺宅地，也只能忍痛“断臂”，把项目开发权交给母公司中交房地产集团，以求保住上市公司主体。

豪赌式“自救”：成败几何？

但是，这个项目就跟中交地产完全没关系了吗？不，公告中的表述，是留了“后门”的——“现阶段，该项目由地产集团代为培育，在该项目条件成熟时，再由公司股东大会决定是否行使优先收购权。”

也就是说，中交地产是不愿意承担项目开发的投入，但如果项目押对了宝，卖得不错，回款顺利，中交地产还是很愿意把项目收回囊中，救一把自家虚弱的报表的。只可惜……项目的首开情况，大家都看到了。

天െന്ന്困局：母公司的阴影？

品牌与信任危机：谁为央企背书？

那么，回到最开始的那个问题。中交天െന്ന്开盘遇冷，仅仅是巧合吗？虽然项目的直接开发主体是中交房地产集团，但事实上，顶着同一顶“中交”的帽子，无论是在财务上还是品牌信誉上，母公司都难以与陷入巨亏、甚至濒临退市的中交地产真正切割。

尤其是在财务上，面对中交地产两年亏损80亿的窟窿，集团层面是否需要投入大量资源去“填坑”？是否会挤压对其他项目，包括对天െന്ന്的投入，影响后续的开发进度，甚至工程质量和交付保障？

资金链与工程质量：购房者的担忧

我不确定，或许不会。但对于购房者而言，可选项太多了，即使是广州核心区，也完全不缺新盘。在开发商风险频发的当下，他们自然会更趋利避害，选择那些财务稳健、口碑良好、风险更低的开发商和项目。中交天െന്ന്的关联方风险，在激烈的竞争中，成为了一个无法回避的Bug。

开盘不利，或许正是市场信心的直观反映。

市场的无情：避险情绪蔓延

这也或许告诉了我们一个道理——在如今这种大逃杀的环境下，拖着一个虚弱的子公司，即使贵为中交房地产这种央企，也很难交出一个让人完全放心的强势项目。而在中交天െന്ന്隔壁，是尚在蓄客，还未开盘的绿城凤起臻园。接下来，压力就给到凤起臻园了。

楼市大逃杀：央企光环不再是万能药？

绿城凤起臻园：下一个压力测试？

绿城凤起臻园，同样占据着广州核心地段，同样有着不俗的产品力。但与中交天െന്ന്不同的是，绿城在购房者心中的口碑和品牌形象，显然要更胜一筹。更重要的是，绿城鲜有债务危机缠身的负面新闻，财务状况也相对稳健，这无疑会给购房者带来更强的安全感。

然而，在整体市场下行的大背景下，即使是绿城，也难免会面临巨大的销售压力。凤起臻园能否在天െന്ന്的阴影下成功突围，将是对市场信心的又一次重要检验。如果说天െന്ന്的遇冷是给央企光环敲响了一记警钟，那么凤起臻园的表现，或许将预示着购房者对高品质、稳健型房企的真正需求。

可以预见的是，未来的广州楼市，甚至整个中国楼市，都将进入一个更加残酷的“价值重估”阶段。购房者会更加理性，更加挑剔，也更加注重风险控制。只有真正具备核心竞争力的房企，才能在这一轮洗牌中脱颖而出。而那些试图依靠背景和光环蒙混过关的项目，终将难逃被市场抛弃的命运。 市场已经变了，开发商们，是时候醒醒了。